von Simone Vogt (Dezember 2012)
BGH bringt Rechtsklarheit: Verstößt der Vermieter mit der Vermietung von Praxisräumen an einen anderen Arzt gegen das vereinbarte Konkurrenzschutzverbot, darf der benachteiligte Mieter die Miete mindern (BGH vom 10.10.2012, Az. XII ZR 117/10)
Ergebnis der Berufungsinstanz des vorliegenden Falles war, dass der Kläger aufgrund des festgestellten Verbotes gegen das Konkurrenzschutzverbot einen Anspruch auf Beseitigung der Konkurrenzsituation gegen den Vermieter erwirkte, indes der Verstoß nicht zu einer Minderung der Miete führte, da es sich dabei nicht um einen Mietmangel nach § 536 BGB handelte.
Für den klagenden Mieter war das ein sehr unbefriedigendes Urteil, denn der Vermieter stellte sich weiter auf den Standpunkt, den konkurrierenden Mietern aufgrund des fest abgeschlossenen Mietverhältnisses nicht kündigen zu können. Der Kläger musste somit weiter die volle Miete bezahlen, obwohl er durch die Konkurrenzsituation Gewinneinbußen verzeichnete.
Die Vorinstanz rechtfertigte ihr Urteil damit, dass die Konkurrenzsituation nicht als Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB anzusehen sei. Das Berufungsgericht vertrat die Ansicht, dass für einen Mangel eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gegeben sein müsse. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation führe indes nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung der Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die angemieteten Räume oder deren Wert würden nicht unmittelbar beeinflusst, weil die Konkurrenzschutzpflicht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter bewirke.
Tatsächlich war diese Rechtsfrage bisher ungeklärt.
Ausgehend von der ständigen Rechtsprechung, dass nur eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einen Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB darstellt, führte der BGH in seinem Urteil nunmehr aus, dass die Beeinträchtigung der Mietsache auch durch Umstände erfolgen könne, die außerhalb der Mietsache liegen. Maßgebend für die Beantwortung der Frage, ob eine unmittelbare Beeinträchtigung vorliegt, sei in erster Linie der von den Parteien vereinbarte vertragsgemäße Gebrauch. Aus dem zur Erfüllung des vertragsgemäßen Gebrauchs erforderlichen Zustand der Mietsache ergebe sich deren geschuldeter Zustand.
Selbst bei nicht ausdrücklicher Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes, so argumentierte das Gericht weiter, gehöre es zu der Verpflichtung des Vermieters, den gewerblichen Mieter vor Konkurrenz zu schützen, um den vertraglich gewährten Gebrauch zu gewähren. Zu dem vertragsgemäßen Gebrauch gehöre es, dass einem Arzt als Erstmieter Schutz vor direkter Konkurrenz gewährt werde. Dies müsse erst recht bei einem ausdrücklich vereinbarten Konkurrenzverbot gelten. Durch die Verletzung des Konkurrenzschutzes werde der Mieter unmittelbar in dem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.
Das Urteil ist sehr zu begrüßen. Es bringt nicht nur Rechtsklarheit, sondern wertet die Position eines gewerblichen Mieters und seinen Konkurrenzschutz auf.